خانه با عیب نقص

فسخ قرارداد
 

حتی تا آخرین لحظات و در حین نوشتن و امضا کردن قرارداد اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه‌ی یک‌ خانه نمی‌توان مطمئن بود که این قرارداد و معامله به سرانجام می‌رسد. احتمالات و دلایل بسیاری وجود دارد که حتی با وجود تمامی صحبت‌های اولیه و پا در میانی‌هایی که کارمندان و مسئولین یک بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند، باز هم یک قرارداد خرید، فروش یا رهن و اجاره به اتمام نرسد. حتی در بسیاری از مواقع یکی از طرفین بنا به دلایل مختلف و بعد از چند روز یا چند هفته تصمیم به بر هم زدن یا فسخ قرارداد می‌گیرد.

این اتفاقات در دنیای ملک و مسکن هرگز دور از انتظار نیست اما به دلیل آن‌که رخ دادن آن از جنبه‌های مختلف می‌تواند برای یکی از طرفین آسیب‌زننده و ضرر آفرین باشد، برای آن قوانین خاصی در نظر گرفته ‌شده است.

بد نیست اگر در شرف عقد قرارداد خرید، فروش، رهن یا اجاره‌ی یک ملک هستید، این مطلب را بخوانید تا نکاتی که باید هنگام اجاره یا خرید خانه به آن توجه کنید را با هم بررسی و طبق سرفصل‌های زیر مرور کنیم:

فسخ قرارداد به چه معنا است؟
مفهوم واژه‌ی فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما آنچه ما در اصطلاح به آن می‌گوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است. این انحلال ارادی می‌تواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای بر هم زدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد.
نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.

فسخ قرارداد

قوانین فسخ معامله ملک
در بسیاری از موارد پیش می‌آید که شما بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتماد به ‌طرف مقابل خود در معامله اقدام به خرید ملکی می‌کنید، غافل از این‌که تنظیم‌کننده‌ی سند بنا به دلایل مختلف یک ‌بند خاص را در این سند تنظیم کرده است. این بند یک جمله‌ی بسیار ساده است “اسقاط کافه خیارات”.

طبق قانون هر یک از طرفین معامله می‌توانند در مدت ‌زمان مشخصی که در سند تنظیم ‌شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ‌ما بین بکنند.

اما درج این جمله در قرارداد یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده می‌شود، محروم می‌شوید و به ‌هیچ ‌عنوان و دلیل موجهی نمی‌توانید این قرارداد را فسخ کنید.

بنابراین به یاد داشته باشید که تحت هر شرایطی و با وجود اطمینانی که به بنگاه معاملات ملکی دارید، حتماً متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سؤال کنید.

نکته: در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیار برهم زدن معامله خیار گفته می‌شود و واژه‌ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.

فسخ کردن یک معامله‌ی قانونی همچنان که می‌تواند با رضایت هر دو طرف انجام شود، می‌تواند به‌ صورت کاملاً یک‌ طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در مراجع قانونی که در مورد قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است، انجام شود.
 

برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:

کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.
طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً “اهلیت” این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به ‌اندازه‌ی کافی قابل ‌اعتماد و موجه باشد.
مهم‌ترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به ‌صورت یک‌ طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. این فقط در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد. این درست مثل قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره‌ی ملک است.

اما مورد دیگری که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید و توضیح این‌که شما از این معامله فقط پشیمان هستید و دلیل موجه دیگری ندارید، اصلاً پذیرفتنی نبوده و قانون به خاطر آن به شما اجازه‌ی  فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی‌دهد.