ملک مشاع یا مشترک

صفر تا صد خرید و فروش ملک مشاع
یکی از دغدغه‌های مهم ملکی افراد، همواره ملک مشاع و معامله آن بوده است. به املاکی که دارای چند مالک هستند و سهم هر مالک در آن‎ها مشخص نیست، املاک مشاع می‌گویند. همین مشخص نبودن سهم مالکان، هنگام معامله ملک مشاع، شرایط خاصی را ایجاب می‌کند که باید رعایت شود.

خرید و فروش ملک مشاع از آنجا که یک ملک است و دارای چندین مالک، کمی پیچیده‎تر از ملک غیر مشاع است. بنابراین هنگام خرید و فروش ملک مشاع  باید دقت کافی داشت. در این نوشته قصد داریم  ضمن تعریف املاک مشاع و شرایط آن، در مورد تقسیم‌بندی و چگونگی خرید و فروش ملک مشاع صحبت کنیم. با ما همراه باشید.

تعریف ملک مشاع
همانطور که قبلا در مورد انواع سند ملکی نوشته بودیم، مشاع در لغت به معنی شراکت است. مشاع در مقابل “مفروز” به معنای جداکرده، که مالکان و حدود مالکیت‎شان مشخص شده‌ است، قرار می‌گیرد. زمانی که ملکی دارای چندین مالک است، سندی که برایش در نظر گرفته می‌شود، مشاع نام دارد. زمانی که سند را میان چندین شریک، به نوعی تسهیم می‌کنند و به اشتراک می‌گذارند، سند ملک، سند مشاع است.

توجه داشته باشید که در مواردی که سند ملک از نوع سند مشاع است، تمام قسمت‌های مربوط به آن ملک، متعلق به تمام شرکا است که همه شریکان، مالک اصلی همه قسمت‌های این ملک هستند، معامله و خرید و فروش چنین ملکی با اما و اگرهای بیشتری همراه است و نیازمند توجه دقیق‌تری است.
گاهی ممکن است مقدار سهم مالکان یکسان یا متفاوت باشد. برای مثال وقتی دو نفر مالک زمین مشاعی باشند و یک نفر دو دانگ داشته باشد و دیگری چهار دانگ، سهم نفر اول نصف سهم نفر دوم است. اما به هر حال هر دو نفر در تمام بخش‎های زمین سهیم و به طور مشاع در یک ملک شریک هستند و هیچ یک از دو مالک نمی‎تواند بخشی از زمین را جدا و هرطور بخواهد از آن استفاده کند.

انواع تقسیم مال مشاعی
مال مشاعی را به سه حالت می‌توان تقسیم کرد:

 تقسیم به افراز
 تقسیم به تعدیل
 تقسیم به رد
 تقسیم به افراز:
افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌گیرد. هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت، درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد، مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.

بنابراین، در تقسیم به افراز:

– از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک معادل سهم خودش می‌رسد.

– نیاز به ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی نیست.

تقسیم به تعدیل:
در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء، ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛ به طور مثال در مورد یک قطعه زمین، قسمت روبروی اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت‌های دیگر آن داشته باشد. در این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد، بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند و به درستی میان اعضا تقسیم شود.

بنابراین در تقسیم به تعدیل:

-در این نوع تقسیم‌بندی به هر شریک معادل سهم‌‌اش نمی‌رسد، ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر به هرکسی تعلق بگیرد.

-همه شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.

-لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل، ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

 تقسیم به رد:
در این نوع تقسیم‌بندی اینگونه نیست که با کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع، توازن برای تقسیم ایجاد شود. گاهی برای تعادل‌سازی، باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه شود تا شخصی که سهام کمتری به او در تقسیم رسیده است، با دریافت وجه اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکا گردد.

بنابراین در تقسیم به رد :

– ممکن است بعضی از شرکا از مال مشترک سهم نبرند.

– از مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی‌گیرند.

– لازم و مقدمه تقسیم به رد، ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

درصورتی که هیچ یک از تقسیم‌های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند، تنها راه ممکن، درخواست ” فروش مال مشاع” از مرجع ذی‌صلاح قضائی است.

فروش ملک مشاع
اولین نکته‌ای که باید بدانیم این است که فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان آن‌ها ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز)، معمولاً افت قیمت خواهد داشت. همچنین هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق ندارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد. بنابراین مالکین سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.

قانون افراز و فروش ملک مشاع
جهت پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه ویژه‌ای داشت، چرا که در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، احکام و الزامات قانونی خاصی در نظر گرفته شده است؛ بنابراین در صورت توافق شرکا با یکدیگر، می‫توانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند.

همان‎طور که گفته شد واژه‎ی مشاع در مقابل واژه‎ی مفروز است و زمانی که مال مشاع با توافق مالکان یا از طریق قانونی تقسیم شود، به عبارتی افراز شده است. در این حالت، سهم هر مالک از دیگری جدا می‌شود و مالک می‎تواند به طور مستقل از آن استفاده‎ کند.

از نظر قانونی برای فروش و حتی افراز بخشی از ملک مشاع، شرایطی وجود دارد که مالکان باید آن را رعایت کنند:

تقسیم و فروش ملک مشاع فقط باید با حضور و رضایت همه‎ی مالکان انجام شود. در مواردی که یکی از مالکان هنوز به سن قانونی نرسیده باشد، از سلامت عقل برخوردار نباشد ویا بنا بر شرایطی شخصی غایب باشد، برای فروش ملک، نیاز به صدور رأی از دادگاه صالح خواهد داشت.
هنگامی که مالکان در خصوص شراکت یا تقسیم ملک دچار مشکل شوند، نیاز است تا ملک را از حالت مشاع درآورند و سهم خود را به صورت ملک مفروز و جداگانه مشخص کنند. برای این کار لازم است تا همه شرکاء در مورد مفروز کردن ملک به توافق برسند.
چگونگی درخواست افراز ملک مشاع
زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هر یک از شرکا می‫تواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‫شود، اقدام کند.

اینکه مالکان به کدام مرجع مراجعه کنند، به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در شرایطی که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود. در شرایطی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد.

بنابراین در اکثر موارد شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزه‫ای که ملک در آن حوزه ثبت شده است، تقدیم کند و در صورتی‌ که مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، فرایند افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی‌ که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون را اعلام کند، متقاضی باید به دادگستری مراجعه و طرح دعوا کند.

در این صورت، گواهینامه‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به این گواهی به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی)، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند. که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود. با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.

در مزایده، کارشناس قیمت پایه برای ملک تعیین می­‎کند و کسی برنده مزایده است که بالاترین  قیمت را پیشنهاد کرده باشد. در این شرایط غیبت شرکا یا شخص ثالث در جلسه مزایده، مانع از انجام مزایده نیست و همان شخصی که درخواست فروش ملک مشاع را کرده است، خودش هم می‎تواند خریدار ملک مشاع باشد.

در مورد مراجعه به دادگاه به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست، چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید شود.

سوالات متداول درباره املاک مشاعی:
آیا مالکین ملک مشاع می‌توانند بدون اطلاع دیگر مالکان، در مورد فروش ملک اقدام کنند؟
هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق ندارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد. بنابراین مالکین سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.

فروش ملک مشاعی در صورتی که چند شریک وجود داشته باشند چگونه است؟
شریک مشاعی (در صورتی که تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد)، می‌تواند سهم مشاعی خود را به دیگری بفروشد و منعی در این خصوص نخواهد داشت، ولی بهتر است که ابتدا طی یک اظهارنامه آمادگی خود را برای فروش سهم خود به دیگر شرکا اعلام کند.

افراز به چه معناست؟
افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌گیرد. هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت، درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد، مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.

تقسیم ملک مشاعی در صورتی که تعدادی از شرکا راضی نباشند چگونه است؟
شما برای افراز زمین خود به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه کرده و در صورتی که ملک قابل افراز باشد افراز خواهد شد و در غیر این صورت،  یک گواهینامه مبنی بر عدم افراز بودن به شما داده خواهد شد که می‌توانید از طریق دادگاه برای فروش آن نیز اقدام کنید.

افراز ملک مشاع باید از طریق چه مرجعی صورت بگیرد؟
در شرایطی که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود. در شرایطی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد.

در شرایط عدم امکان افراز، باید به کجا مراجعه کرد؟
در صورتی‌ که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک را اعلام کند، متقاضی باید به دادگستری مراجعه و طرح دعوا کند.

درخواست افراز به دادگاه به چه صورت است؟
گواهینامه‫ای از طرف واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی)، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند. این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود. با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.

هنگام مراجعه به دادگاه، لازم است نام تمامی مالکان در دادخواست نوشته شود؟
در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست، چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید شود.

واحد ثبتی، ملک مشاع را به چه صورتی افراز می‌کند؟
واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید. تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی ضروری است.

فروش ملک مشاعی در صورتی که قرارداد اجاره بین دو شریک تنظیم شده باشد امکان‌پذیر است؟
در صورتی که ملک غیر قابل افراز باشد، شریک دیگر می‌تواند ضمن گرفتن دستور تخلیه برای فروش ملک مشاعیِ غیر قابل افراز، از طریق دادگاه اقدام نماید. اما تا زمان قرارداد اجاره می‌توانید سکونت داشته باشید.

آیا برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع، نیاز به ابطال تمبر و هزینه دادرسی می‌باشد؟
خیر. به دلیل اینکه دادگاه دستور به فروش ملک مشاعی صادر می‌کند و حکم محسوب نمی‌شود، بنابراین خارج از نوبت به آن رسیدگی می‌شود و نیاز به هزینه دادرسی و … ندارد.