وام غیر منقول

ماده ۱۱ قانون مدنی بیان می دارد :«اموال بر دو قسم است منقول و غر منقول»
مال غیر منقول مالی است که انتقال ان از محلی به محلی دیگر مستلزم خرابی خود آن مال یا محل آن مال خواهد شد. همانند درب و پنجره و تیرآهن بکار رفته در بنا.
قانون مدنی اموالی غیر منقول را به چهار دسته تقسیم نموده است:
الف – اموالی که ذاتاً غیر منقول هستند؛
ب – اموالی که به واسطه عمل انسان غیر منقول هستند؛
ج – اموالی که در حکم غیر منقول هستند؛
د – اموالی که تابع غیر منقول هستند.
ماده ۱۲ قانون مدنی اعلام داشته است :« مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا بواسطه عمل انسان، به نحوی که نقل ان مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.» برخی اموالی به حکم طبیعت غیر منقول هستند مانند کوه، زمین، ولیکن برخی از اموال به وسیله عمل انسان غیر منقول شده اند. اگر قلوه سنگی از کوه برداشته شود و پس از انتقال به کارخانه سنگبری منتقل و انجام عملیات برش و … و آن سنگ در بنا نصب شود، این سنگ مادام که به بنا متصل نشده و در بنا نصب نگردیده مالی است منقول ولیکن پس از آنکه در بنا نصب گردید غیر منقول محسوب است.
تقسیم بندی یاد شده از حیث صلاحیت محاکم فوق العاده حائز اهمیت می باشند چه آنکه دعاوی راجع به اموال غیر منقول در محلی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن قرار دارد.
آنچه موضوع معاملات ملکی می باشد جزو اموال غیر منقول بوده و اگر مال منقولی در مورد معامله باشد علی الاصول متعلق به فروشنده بوده و جزء مورد معامله نمی باشد مگر آنکه خلاف آن تصریح شده باشد که در این صورت ضمن مطالعه مواد قانونی مرتبط با ذکر مثال هایی موضوع را بررسی خواهیم نمود.
ماده ۱۳ قانون مدنی بیان می کند: « … هر چه که در بنا منصوب و عرفاً جزء بنا محصوس می شود غیر منقول است و همچنین است لوله ها که برای جریان آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا کشیده شده باشد.» بطور مثال کابینت که در محل نصب گردیده جزء بنا و جزء مورد معامله می باشد.
ماده ۱۴ قانون مدنی مقرر داشته:«آینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آنها، درصورتیکه در بنا یا زمین بکار رفته شاد، بطوریکه نقل آن موجب نقص یا خرابی خود آن یا محل ان بشود غیر منقول است.» بطور مثال آینه ای که در سرویس و آنهم صرفاً بوسیله یک قلاب آویزان شده غیر منصوب محصوب می شود ولیکن آینه ای که در بنا نصب شده جزو غیر منقول محسوب می شود.
ماده ۱۵ همان قانون بیان میکند :«ثمره و حاصل مادام که چیده یا درو نشده است، غیر منقول است. اگر قسمت از آن چیده یا درو شده باشد، تنها آن قسمت منقول است.» فلذا میوه و زراعت تا زمانی که چیده یا درو نشده اند غیر منقول هستند.
ماده ۱۶ قانون مدنی بیان کرده است :«مطلق اشجاد و اخه های ان و نهال و قلمه، مادام که بریده یا کنده نشده است غیر منقول است.»
برابر ماده ۱۷ قانون مدنی:«حیوانات و اشیائی که مالک آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد، از قبیل گاو و گاومیش و ماشین و اسباب و ادوات زراعت و تخم و غیره و بطور کلی هر مال منقول که برای استفاده از عمل زراعت لازم و مالک ان را به این امر اختصاص داده باشد، از جهت صلاحیت محاکم و توقیف مال جزء ملک محسوب و در حکم مال غیر منقول است و همچنین است تلمبه و گاو و یا حیوان دیگری که برای ابیاری زراعت خانه و باغ اختصاص داده شده باشد.» عنایت دارند که حسب تعریف ارائه شده، این اموال ذاتاً منقول هستند ولیکن صرفاً از حیث «صلاحیّت محاکم و توقیف اموال» در حکم غیر منقول هستند.
ماده ۱۸ همان قانون مقرر داشته:« حق انتقال از اشیاء غیر منقوله مثل حق عمری و سکنی و همچنین حق ارتفاق نسبت به ملک غیر، از قبیل حق العبور و حق المجری و دعاوی راجع به اموال غیر منقوله از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن تابع اموال غیر منقول است.» به عبارتی دعوایی که موضوع آن حق، غیر منقول است، به تابعیت حق ، غیر منقول است همانند دعوای تصرف و خلع ید از اموال غیر منقول و نیر دعاوی که موضوع آن تملک غیر منقول است همانند دعاوی فسخ و بطلان و عدم نفوذ معامله انجام شده.

مال منقول برابر ماده ۱۹ قانون مدنی عبارت است از:«اشیائی که نقل ان از محلی به محل دیگر ممکن باشد، بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید.» بعبارت دیگر، مال منقول، مالی است که بتوان آن را از جایی به جایی دیگر منتقل نمود بدون آنکه به خود آن مال و یا محل آن خسارتی وارد شود.همانند میز و صندلی و قلم.
برخی اموال «در حکم مال منقول» می باشند.در همین رابه ماده ۲۰ قانون مدنی مقرر داشته است :«کلیه دیون، از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستأجره، از حیث صلاحت محاکم در حکم منقول است، ولو اینکه مبیع یا عین مستأجره از اموال منقوله باشد.»
 
در این رابطه رأی وحدت رویه ای از دیوان عالی کشور صادر که ذیلا به آن آشاره میگردد:
رأی وحدت رویه شماره ۳۱-۵/۹/۱۳۶۳
«با عنایت به تعاریفی که از اموال غیر منقول و اموال منقوله در مواد ۱۲ الی ۲۲ قانون مدنی به عمل امده از ماده ۲۰ آن چنین استنباط می شود که قانونگذار بین دعوی مطالبه وجوه مربوط به غیر منقول و نیز اجرت المثل آن در غیر مورد عقود و قرارداد ها قائل به تفصیل شده و دعاوی قسم اول را منطوقاً از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول و دعاوی قسم دوم را مفهوماً از دعوای راجع به غیر منقول دانسته است که نتیجتاً دعاوی اخیر الذکر تحت شمول حکم ماده ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی، (مصوب ۱۳۱۸) (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹) قرار می گیرد.»
به این معنا که مطالبه وجوه مربوط به معاملات اموال غیر منقول در صورتی که ناشی از عقد و قرارداد باشد «در حکم منقول» است مانند آنکه خریدار ملکی از پرداخت ثمن قرارداد بیع خودداری نماید و یا اینکه مستأجری از پرداخت اجاره بهای قراردادی استنکاف نماید که در این حالت «ثمن» و «اجاره بها»،«در حکم منقول» میباشند و علی الاصول مرجع صالح به رسیدگی، دادگاه محل اقامتگاه خوانده «بدهکار» می باشد و لیکن در صورتی که مالک بخواهد اجرت المثل ایام تصرف ملک خود را از غاصب مطالبه نماید، به لحاظ فقدان رابطه قرار دادی، اجرت المثل مذکور تابع مال غیر منقول می باشد و در نتیجه دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن واقع است صلاحیت رسیدگی دارد و همچنین است مطالبه خسارات وارده غیر قراردادی به ملک، مانند مطالبه خسارات ناشی از تخریب ملک.
برابر ماده ۲۱ قانون مدنی:« انواع کشتی های کوچک و بزرگ و قایق ها و آسیاها و حمام هایی که در روی رودخانه و دریا ساخته می شود و میتوان آنها را حرکت داد و کلیه کارخانه هایی که نظر به طرز ساختمان جز بنای عمارتی نباشد داخل در منقولات است ولی توقیف از اشیاء مزبوره ممکن است نظر به اهمیت آنها موافق ترتیبات خاصه به عمل آید.»
ماده ۲۲ قانون مزبور بیان داشته است:«مصالح بنائی، از قبلی سنگ و آجر و غیره که برای بنائی تهیه شده یا بواسطه خرابی از بنا جدا شده باشد، مادامی که در بنا بکار نرفته داخل منقول است.» بطور مثال لوله های آب و فاضلاب یا لوله های گاز مادام که در بنا بکار نرفته اند منقول و اگر در بنا بکار رود غیر منقول محسوب می شوند.
با توجه به درک معانی و مفاهیم اموال منقول و غیر نقول، بررسی برخی از مواد قانونی مرتبط مفید به فایده خواهد بود:
ماده ۳۵۶ قانون مدنی مقرر می دارد:«هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از توابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول ان در مبیع نماید داخلی در بیع و متعلق به مشتری است، اگر چه در عقد صریحتاً ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند.» امروزه در معاملات املاک کولر و آبگرمکن و اجاق شومینه جزء موارد مور معامله محسوب و عرف آن ها را تابع مبیع میداند ولکن لازم به توضیح است که این امر نسبی است یعنی ممکن است یک مالی بعنوان مثال «پرده» در معاملات آپارتمان ها جزء و تابع مبیع محسوب نشود ولیکن در معامله یک سالن پذیرایی که با تمام وسائل فروخته می شود «پرده های تزئینی و پوششی» جزء مورد معامله و متعلق به خریدار محسوب می گردد و همچنین لوستر و …
ماده ۳۵۷ قانون مدنی بیان می نماید که :«هر چییز که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی شود، مگر اینکه صراحتاً در عقد ذکر شده باشد.» منظور از قید «صراحتاً» روشن و بی تردید است هر چند که بطور ضمنی از مفاد سند و قصد مشترک دو طرف استنباط شود.
ماده ۳۸۵ همان قانون مقرر میدارد :«نظر به دو ماده فوق، در بیع باغ، اشجار و در بیع خانه، هر چه مصلق به بنا باشد بطوریکه نتوان آن را بدون خرابی نقل نمود، متعلق به مشتری می شود و بر عکس، زراعت در بیع زمین و میوه در بیع درخت و حمل در بیع حیوان متعلق به مشتری نمی شود مگر اینکه تصریح شده باشد یا بر حسب عرف از توابع شمرده شود.در هر حال، طرفین عقد می توانند بر عکس ترتیب فوق تراضی کنند.»
ماده ۳۵۹ مقرر داشته است :«هر گاه شیئی در مبیع عرفاً مشکوک باشد، آن شیء در مبیع نخواهد بود، مگر اینکه صرحتاً تصریح شده باشد.»این ماده بر مبنای «اصل عدم» وضع گردیده است.
علیهذا نظر به مراتب یاد شده و در جهت جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی، توصیه اکید میگردد که در زمان تنظیم قرارداد مزایای برجسته و لواحق مورد معامله و اجزاء توابع مبیع را تا حد امکان تصریح نمائید.
در خاتمه لازم به ذکر می داند برابر ماده ۳۲ قانون مدنی :«تمام ثمرات و متعلقات اموال منقوله و غیر منقوله که طبعاً یا در نتیجه عنلی حاصل شده باشد، بالتبع مال مالک اموال مزبوره است.» و مطابق ماده ۳۳ همان قانون:« نماء و محصولی که از زمین حاصل می شود مال مالک زمین است، چه به خودی خود روییده باشد یا بواسطه عملیات مالک، مگر اینکه نماء یا حاصل از اصله یا حبه غیر حاصل شده باشد، که در این صورت، درخت و محصول مال صاحب اصله یا حبه خواهد بود، اگر چه بدون رضای صاحب زمین کاشته شده باشد.» (الزرع الزارع و لو کان غاصباً) فلذا برابر مفاد این ماده از قاون مدنی، اگر شخصی بذر خود را در ملک دیگری بکارد و عملیات کشاوری او منتهی به تولید محصول گردد، زراعت حاصل شده متعلق به زارعی است که صاحب بذر بوده و لو آنکه برای استفاده از زمین اجازه ای نداشته وغاصب بوده باشد که البته بدیهی است در این صورت مالک زمین مستحق دریافت اجرت المثل زمین می باشد. به هر کیفیت بخش دوم این ماده خلاف قاعده بوده و به اعتبار حدیث منقول از معصومین (ع) می باشد و می بایست به قدر متقین اکتفا نمود بنابراین اگر حسن بذر متعلق به حسین را در مزرعه و یا در زمین متعلق به علی کاشت نماید برابر قانون به نظر می رسد که حاصل ایجاد شده متعلق به حسین بوده و علی نیز اجرت المثل زمین خود را دریافت خواهد نمود و جالب توجه آنکه قانون گذار به منظور جلوگیری از اشتباه و عدم قیاس مورد در نزدیکی حیوانات و تولید مثل آنها با موجب ماده ۳۴ قانون مدنی مقرر داشته است :«نتایج حیوانات در مالکیت تابع مادر است و هر کس مالک مادر شد، مالک نتاج آن هم خواهد شد.» چه آنکه حکم این ماده ناظر به موردی است که حیوان نر از مالکی و حیوان ماده از مالک دیگر باشد.در این فرض است که نتیجه آمیزش آن دو به مالک حیوان ماده تعلق دارد. و مطابق ماده ۳۹ همان قانون :«هر بنا و درخت که در روی زمین است و همچنین هر بنا و حفری که در زمین است، ملک مالک آن زمین محسوب می شود مگر این که خلاف آن ثابت شود.» حکم این ماده نیز ناظر به مرحله اثبات و یکی از موارد اعمال «اماره تصرف» است و به همین جهت با استناد به دلایل دیگر ، مانند اقررا و سند و شهادت می توان خلاف آن را ثابت نمود.