نحوه ی ثبت املاک چند مالکی

گاهی خانه‌ها بیش از یک مالک دارند. خانه‌های قدیمی که در بافت فرسوده قرار دارند با سرمایه‌گذاری تبدیل به آپارتمان می‌شوند. در این حالت مالک و سرمایه‌گذار هر دو ملک شریک هستند و آپارتمان حداقل دو مالک دارد، که در این حالت مالک و سازنده برای تفکیک سند مشاع اقدام می‌کنند. بحث ملک مشاعی در سهم‌الارث نمود بیشتری دارد. به عنوان مثال خانه‌ای به الارث می‌رسد و هر کدام ار وراث سهمی از خانه دارند، در این حالت ملک مشاع است و خرید و فروش با شرایط خاصی صورت می‌گیرد. در این مقاله نحوه تفکیک سند رسمی مشاع و تبدیل آن سند شش دانگ را توضیح داده‌ایم.

سند ملک مشاع
مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم نشده است. در تعریف حقوقی مشاع به ملک یا مالی گفته می‌شود که دو یا چند نفر در آن سهیم باشند. اصطلاح مشاع بیشتر در مورد زمین و ملک به کار برده می‌شود. با یک مثال شاید بتوان ملک مشاع را بهتر ملک مشاع را بهتر درک کرد. خانه‌ای به دو برادر به ارث می‌رسد و هر دو به یک اندازه سهیم هستند. در این حالت ملک مشاع است و استفاده از ملک برای هر دو مالک امکان‌پذیر است و هر گونه تصمیم برای ملک فروش، ساخت و یا تعمیر لازم است با تایید هر دو مالک ملک مشاع صورت بگیرد. در واقع هر دو نفر حق دخل و تصرف در مال در صورت رضایت دیگری را دارند.

سند شش دانگ با سند مشاع متفاوت است. سند شش دانگ به این معنا است که کل یک ملک متعلق به یک شخص است. اما در سند مشاع یعنی چند فرد مالک هستند و بخش مالکیت هر مالک مشخص نیست و تنها مالک بودن فرد در سند قید شده است.

گاهی نیز سند ملک مشاعی را با سند تفکیکی اشتباه می‌گیرند و تصور می‌کنند که سند تفکیکی همان سند مشاع است. سند تفکیکی از لحاظ اینکه دو یا چند مالک در ملک سهیم هستند به سند مشاع شباهت دارد. در سند تفکیکی ملک بین افرادی که در ملک سهیم هستند تقسیم شده و قسمت‌های تقسیم شده هر کدام یک سند مجزا دارند.
ملک مشاع در بحث سهم‌الارث نمود بیشتری دارد. هر یک ار ورثه مقدار مشخصی سهم‌الارث دارند و در بخشی از مال سهیم هستند. در این حالت ملک مشاع است و هر کدام هر گونه دخل و تصرف در ملک باید با تایید وراث صورت بگیرد.

در ادامه مقاله نحوه تفکیک سند ملک مشاع و مراحل قانونی آن را توضیح خواهیم داد.

گرفتن سند ملک مشاع
گفتیم که مالکین حق دخل و تصرف در ملک مشاعی را ندارند. همچنین در سند ملک مشاعی میزان و قسمت سهم هر مالک مشخص نشده و تنها مالکیت در آن ذکر شده است. بنابراین مالکین برای دخل و تصرف در مورد ملک تصمیم می‌گیرند که سهم خود را از ملک مشاع مشخص کنند، در نتیجه اقدام به دریافت سند مجزا می‌کنند.

با تقاضای یکی از مالکین تقسیم ملک صورت می‌گیرد و تفکیک سند مشاع صورت می‌گیرد و هر یک از مالکین به صورت مجزا سند دریافت می‌کنند.

مراحل سند زدن ملک مشاعی
هر یک از مالکین ملک مشاع که تصمیم به گرفتن سند مجزا برای سهم خود کنند باید به ترتیب مراحل زیر را طی نمایند:

ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت
مشخص شدن سهم هر یک از اعضا
تنظیم تقسیم نامه
تنظیم صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات دقیق مانند متراژ، تعداد واحدها و به عبارتی اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا
ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد
ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آنها
اگر شما قصد خرید ملک مشاع را دارید و یا یکی از مالکین ملک مشاع هستید و با پرداخت قدرالسهم قصد دارید مالک تمام ملک شوید، مراحل سند زدن ملک مشاع به دو صورت انجا می‌شود:

ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود
ملک مشاع بعد از ثبت منتقل شود
انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت ملک
مطابق ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت، هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده‌اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می‌شود.

انتقال سند ملک مشاع بعد از ثبت ملک
ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع  در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می‌شود. مطابق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هریک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل نماید. همچنین مطابق ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت هنگام انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می‌شود.
سند تک برگی ملک مشاع
در مقاله‌های قبل به طور مفصل در مورد سند ملک تک برگی صحبت کردیم و مراحل دریافت آن را توضیح دادیم. همچنین گفتیم اگر یک ملک دارای چندین مالک باشد، هر یک از مالکین می‌توانند اقدام به دریافت سند ملک تک برگی نمایند. بنابراین هر یک از مالکین یک ملک اگر به اندازه ۱/۱۰ دانگ در ملک سهیم باشند، می‌توانند سند تک برگی مجزا برای اثبات مالکیت داشته باشند.

اگر ملک مشاع دارای سند منگوله‌دار قدیمی است، هر یک از مالکین بعد از افراز و تفکیک ملک مشاع می‌توانند، سند مجزای تک برگی دریافت کنند. ممکن است خانه چند طبقه‌ای و دارای چند مالک باشد، اما سند ملک به صورت مشاعی باشد. در این حالت هر یک از مالکین می‌توانند برای گرفتن سند شش دانگ اقدام کنند.

برای تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ، ملک باید قابل افراز باشد، یعنی متراژ آن به اندازه‌ای باشد که به صورت استاندارد به واحد و یا طبقه تقسیم کرد. برای تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ باید ابتدا با مدارک اولیه شامل سند مالکیت، کارت شناسایی، عوارض شهرداری، فیش آب، برق و گاز به اداره ثبت مراجعه کرد و درخواست تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ داد.

در فرآیند تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ شهرداری نیز باید اعلام رضایت کند، بنابراین اداره ثبت درخواست افراز ملک را با شهرداری در میان می‌گذارد و در صورت بررسی و موافقت شهرداری، اداراه ثبت اجازه افراز ملک و تبدیل سند مشاع به شش دانگ را صادر می‌کند.

برای تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ، اداره ثبت تقسیم‌نامه‌ای برای متراژ ملک و تقسیم واحدها می‌نویسد و به مالک ارائه می‌دهد. بعد از مشخص شدن تعداد واحد و طبقات از سوی اداره ثیت، مالکین باید برای گرفتن سند شش دانگ واحدهای خود به این اداره مراجعه کنند. در مطالب گذشته اشاره کردیم که اسناد مالکیت از سال ۹۰ به بعد به صورت تک برگ است. بنابراین چنانچه سند مشاع به صورت منگوله‌دار باشد، در فرآیند تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ، سند تک برگی صادر می‌شود.

همچنین در صورتی که ملک قابل تبدیل به چند سند شش دانگ نباشد، برای هر مالک سند تک برگ صادر می‌شود که در آن سهم فرد از ملک را مشخص شده است.
الزام به تنظیم سند ملک مشاع
هیچ یک از مالکین ملک مشاع نمی‌توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند. بنابراین مالکین برای تنظیم سند مفروز  ابتدا سهمشان را  تفکیک و سپس اقدام به تنظیم سند رسمی کنند یا تمام مالکین تفکیک و تنظیم سند را در یک دادخواست مطرح کنند.

اگر یکی از مالکین ملک مشاع برای فروش سهم خود از ملک مشاع اقدام کند، باید تنظیم سند به نام خریدار را انجام دهد، در غیر این صورت خریدار می‌تواند درخواست الزام به تنظیم سند ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهد و فروشنده را موظف کند تا ملک فروخته شده در سهم خود را با تنظیم سند تحویل بدهد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
اگر یکی از مالکین سهم مشاع خود را به فروش برساند، خریدار می‌تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند. در این حالت شخصی که خریدار ملک است باید دادخواست خود را به فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک به دادگاه تقدیم نماید.
ارکان سند رسمی
سندی که توسط مأمورین رسمی دولت و دفاتر اسناد رسمی در حدود وظایف و صلاحیت های قانونی مطابق مقررات تنظیم شود، سند رسمی است.

تنظیم به وسیله مامورین و اشخاص دولتی
در حدود قوانین و صلاحیت مأمورین
تنظیم مطابق مقررات قانونی
دعوی الزام به تنظیم ملک مشاع
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک که تفکیک نشده است، بدون تقاضای تفکیک امکان‌پذیر نیست و رد خواهد شد. صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در قسمتی از کل عرصه و اعیان ملک مورد معامله درست نیست و امکان تعارض با حقوق سایر مالکین وجود دارد.

اگر خریدار قسمتی از ملک مشاع را به صورت مشاع خریداری کرده باشد، به عنوان مثال ۳ دانگ مشاع از یک ملک مشاعی را خریداری کرده باشد؛ می‌تواند از دادگاه درخواست صدور حکم مشاعی کند. اگر دادگاه در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص ملک مشاعی که قبلاً تفکیک نشده است، حکم صادر کند و فروشنده را به اتظیم سند رسمی وادار کند، این حکم قابل اجرا نیست. بنابراین خواهان ضمن درخواست تنظیم سند رسمی و انتقال آن باید دادخواست تفکیک را نیز مطرح کند.

دعوی تفکیک سند مشاع از دعاوی غیر مالی، اما دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی مالی است و هزینه دادرسی بر مبنای قیمت منطقه محاسبه می‌شود. خریدار پس از صدور حکم، از واحد اجرا احکام درخواست اجرای حکم می‌کند. واحد اجرای احکام ابتدا حکم را به فروشنده ابلاغ و ۱۰ روز برای اجرا آن  فرصت می‌دهد. اگر در این مدت فروشنده از تنظیم سند و اجرا حکم امتناع کند، خریدار به واحد اجرا اطلاع داده و این بار مامور دادگاه به جای فروشنده سند را امضا می‌کند.

پس از صدور و اجرای حکم، خریدار می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف فروشنده در مدتی که از تحویل  خودداری کرده است را مطالبه کند.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
دادخواست الزام به تنظیم سند مالکیت مشاع باید به دادگاه عمومی حقوقی ارائه و مطابق قانون هزینه دادرسی پرداخت شود. دلایل خرید ملک نیز باید به دادخواست پیوست شود. پلاک ثبتی ملک باید به طور مشخص و دقیق در دادخواست ذکر شود.

زمانی که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شد، خوانده می‌تواند طی لایحه‌ای دلایل و دفاعیات خود را به دادگاه ارائه کند. با توجه به پرونده، دفاعیات خوانده می‌تواند ادعای فسخ یا باطل بودن مبایعه نامه و یا ادعاهای شکلی از جمله جعلی بودن مبایعه نامه و … باشد. زمانی که تاریخ مشخص جهت تنظیم سند در مبایعه نامه تعیین نشده باشد خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه و تعیین تاریخ و دفترخانه از فروشنده بخواهد که نسبت به تنظیم سند در آن تاریخ اقدام نماید.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
مشخصات طرفین    نام      نام خانوادگی    نام پدر    سن    شغل    محل اقامت، خیابان، کوچه، پلاک، کدپستی
خواهان                        
خوانده                            
وکیل                         
خواسته یا موضوع    ابطال عملیات اجرایی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به انضمام کلیه خسارات قانونی با صدر دستور توقیف عملیات اجرایی
دلایل و منضمات       کپی مصدق ۱٫ قرارداد مورخ  ………….، ۲٫ دلیل پرداخت ثمن ، ۳٫ گواهی دفترخانه ، ۴٫ استعلام ثبتی، ۵٫ اجراییه شماره…. صادره از شعبه …………..  اداره اجرایی ثبت «نام  شهرستان».
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
احتراماً به استحضار می‌رساند:
با سلام احتراماً به استحضار می رساند : اینجانب‌ به نشانی مذکور برابر قرارداد ……..،……… دانگ       باب  آپارتمان/ خانه جزء پلاک ثبتی………… / …………بخش  «شماره و نام شهرستان» را از خوانده ردیف اول خریداری نموده و به مبلغ……….. ریال از بهای آن نیز پرداخت شده است. نظر به اینکه علیرغم ایفاد تعهداتم به عنوان خریدار ، متأسفانه خوانده ردیف ۱ از اجرای مفاد قرارداد امتناع نموده است فلذا اولاً: پیش از حلول جلسه رسیدگی صدور دستور استعلام ثبتی و صدور گواهی توسط دفتر دادگاه جهت اخذ تأییدیه حضور در دفترخانه و ثانیاً: حکم به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله بنام اینجانب به استناد مواد ۱۰ ، ۲۲۰ الی ۲۲۵ ، ۲۲۸ ، ۲۳۹ و ۱۳۰۱ قانون مدنی به انضمام جمیع لوازم و لواحق شرعیه و عرفیه و خسارات و هزینه دادرسی مورد استدعاست. ضمناً نظر به اینکه با وجود تحقق عقد بیع فیمابین اینجانب و خوانده ردیف اول، متأسفانه خوانده ردیف دوم در قبال طلب خود از خوانده ردیف اول مبادرت به تعقیب و پیگیری عملیات اجرایی نسبت به پلاک ثبتی مورد ادعای اینجانب نموده است ابتدائاً صدور دستور توقیف فوری عملیات اجرایی به استناد ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و دفاتر رسمی مصوب ۱۳۲۲ و نهایتاً حکم به ابطال عملیات اجرایی موضوع کلاسه اجرای شماره ……….. اداره اجرای ثبت «نام  شهرستان» نیز درخواست می‌گردد.

محل امضاء، مهر، اثر انگشت        
شماره و تاریخ ثبت دادخواست       ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید. نام و نام خانوادگی ارجاع

جمع‌بندی
مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم نشده است. در تعریف حقوقی مشاع به ملک یا مالی گفته می‌شود که دو یا چند نفر در آن سهیم باشند.
در سند مشاع یعنی چند فرد مالک هستند و بخش مالکیت هر مالک مشخص نیست و تنها مالک بودن فرد در سند قید شده است.
ملک مشاع در بحث سهم‌الارث نمود بیشتری دارد. هر یک ار ورثه مقدار مشخصی سهم‌الارث دارند و در بخشی از مال سهیم هستند. در این حالت ملک مشاع است و هر کدام هر گونه دخل و تصرف در ملک باید با تایید وراث صورت بگیرد.
هیچ یک از مالکین ملک مشاع نمی‌توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند. بنابراین مالکین برای تنظیم سند مفروز  ابتدا سهم‌شان را تفکیک و سپس اقدام به تنظیم سند رسمی کنند یا تمام مالکین تفکیک و تنظیم سند را در یک دادخواست مطرح کنند.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک که تفکیک نشده است، بدون تقاضای تفکیک امکان‌پذیر نیست و رد خواهد شد.