استعلام قیمت املاک

در زمان خرید یا فروش خانه برای ما مهم است که قیمت خانه‌مان را به درستی محاسبه کنیم. برای محاسبه‌ی قیمت خانه اولین راهکاری که به ذهن همه‌ی ما می‌رسد، مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک است. البته راه درستی است، اما تنها راه محاسبه‌ی قیمت خانه نیست. بنگاه‌های معاملات املاک می‌توانند اطلاعات ارزشمندی از خانه‌های مشابه خانه‌ی ما، در اختیارمان بگذارند. اما در صورتی که از شرایط دقیق خانه‌ی ما اطلاعی نداشته باشند، ممکن است در برآورد قیمت آن اشتباه کنند. گاهی هم ممکن است قیمتی کمتر از قیمت واقعی ملک را به ما بگویند، چون ترجیح می‌دهند زودتر مشتری پیدا کنند و معامله را جوش دهند. بنابراین بهتر است اگر قصد فروش ملک موردنظرمان را دارین، قبل از آن جزئیاتی را بدانیم.     اگر بخواهیم قیمت حدودی خانه را  از طریق مقایسه با خانه‌های مشابه به دست بیاوریم، می‌توانیم از سامانه اطلاعات بازار املاک ایران هم استفاده کنیم. در این سامانه خانه‌های معامله شده بر اساس زمان و موقعیت جغرافیایی ثبت می‌شوند.یک راه دیگر بازدید کارشناس از خانه و برآورد قیمت دقیق خانه است. در این مورد باید دقت کنیم که حتماً به مراکز معتبر در زمینه‌ی خدمات کارشناسی املاک مراجعه کنیم. 

در کنار همه‌ی این‌ها بهتر است خودمان هم بتوانیم قیمت خانه را به صورت حدودی محاسبه کنیم.

در ابتدا باید بدانیم که قیمت خانه تحت‌تأثیر عوامل مختلفی است. اول آن‌که نحوه‌ی محاسبه‌ی قیمت آپارتمان نوساز، چندسال ساخت و کلنگی، و همچنین قیمت خانه‌ی ویلایی و خانه‌ی کلنگی کاملاً متفاوت است. دوم آنکه در هر کدام از این موارد، عواملی مثل: سال ساخت، داشتن تسهیلات بانکی، منطقه و موقعیت جغرافیایی، نوع سند، طبقه و تعداد واحد، نقشه و نما، داشتن یا نداشتن پارکینگ، تراس، انباری و آسانسور بسیار تأثیرگذار است. با در نظر گرفتن همه‎ی این موارد، در ادامه می‌توانیم درباره‌ی شیوه‌ی محاسبه‌ی قیمت هر دسته به طور جدا صحبت کنیم.

محاسبه قیمت آپارتمان
اگر آپارتمان ما نوساز است
قیمت آپارتمان نوساز در هر منطقه، قیمتی مشخص است که می‌توانیم آن را از بنگاه‌های معاملات املاک بپرسیم. فرضاً اگر قیمت خانه‌ی نوساز در تجریش متری ۲۰ میلیون تومان باشد، کافی است متراژ خانه‌ی خود را در این مقدار ضرب کنیم تا قیمت خانه به دست بیاید. البته قیمت حدودی نه قیمت دقیق، چون عواملی که در بالا به آن‌ها اشاره کردیم سهم مهمی در تعیین قیمت دقیق خانه دارند. مثلاً سهم قیمت پارکینگ در قیمت خانه میزانی مشخص است که در مطلبی درباره‌اش صحبت کرده‌ایم.

اگر آپارتمان ما کلنگی است     بین تمام انواع آپارتمان، آپارتمان کلنگی کم‌ترین قیمت را دارد. قانون کلی این است که قیمت یک آپارتمان کلنگی نمی‌تواند از قیمت قدرالسهم آن کم‌تر باشد، البته در صورتی که آسانسور داشته باشد و پهنه‌ی شهرداری آن برای ساخت‌وساز مناسب باشد.

قیمت قدرالسهم را چطور حساب کنیم؟
فرض کنیم خانه‌ی ما آپارتمان چهارطبقه‌ی تک‌واحدی است. متراژ هر واحد ۱۰۰ متر و متراژ کلی زمین ساختمان ۲۰۰ متر است. اگر قیمت زمین در منطقه‌ی ما متری ۵ میلیون تومان باشد، قیمت قدرالسهم را به همین سادگی حساب می‌کنیم:

اولین مرحله، محاسبه‌ی قیمت زمین ساختمان است، بنابراین ۲۰۰ متر را در ۵ میلیون ضرب می‌کنیم:

۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰=۵۰۰۰,۰۰۰×۲۰۰

بعد متراژ هر طبقه یعنی ۱۰۰متر را، در تعداد طبقات ضرب می‌کنیم، تا بنای مفید به دست بیاید:

۴×۱۰۰=۴۰۰

و در نهایت قیمت کل زمین را تقسیم بر کل بنای مفید می‌کنیم:

۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰÷۴۰۰=۲,۵۰۰,۰۰۰

یعنی قیمت هر متر از آپارتمان کلنگی ما نمی‌تواند کمتر از ۲٫۵ میلیون تومان باشد.

اگر آپارتمان ما چندسال ساخت است
قیمت آپارتمان چندساله بر اساس ضریب استهلاک آن حساب می‌شود. یعنی در هر سال درصد مشخصی برای استهلاک آپارتمان در نظر گرفته می‌شود. این درصد برای یک سال صفر، از دو تا ۶ سال ۰٫۵ و از سال هفتم به بعد ۱ درصد است. بعد با محاسبه‌ی درصد کل استهلاک و کم کردن آن از ۱۰۰ ، قیمت آپارتمان را مشخص می‌کنیم.

فرض کنیم که قیمت آپارتمان نوساز در منطقه‌ی ما متری ۷ میلیون و خانه‌ی ما ۱۴ سال ساخت است. اول باید درصد استهلاک کل را حساب کنیم. سال اول که حساب نمی‌شود. از سال دوم تا سال ۶ ام می‌شود ۴ سال با نرخ ۰٫۵ درصد. یعنی :

۴×۰٫۵=۲%

از سال ۶ ام تا سال ۱۴ ام می‌شود ۸ سال با نرخ ۱ درصد. یعنی :

۸×۱=۸%

مجموع این دو می‌شود:

۲+۸=۱۰%

این مقدار را از ۱۰۰% کم می کنیم.

۱۰۰-۱۰=۹۰%

حالا با ضرب کردن این ۹۰% در قیمت آپارتمان نوساز قیمت هر متر از آپارتمان ما به دست می‌آید. یعنی:

۷,۰۰۰,۰۰۰‌ × ۹۰% =۶,۳۰۰,۰۰۰ تومان

البته باز هم تکرار می‌کنیم که این عدد، قیمت تقریبی خانه‌ی ما است. و عوامل تعیین‌کننده‌ی زیادی وجود دارد. مثلاً نرخ استهلاک در مورد برج‌ها معمولاً کمتر از سایر آپارتمان‌ها در نظر گرفته می‌شود.

محاسبه قیمت خانه ویلایی و کلنگی
نکته‌ی مهم در مورد خانه‌های ویلایی و کلنگی این است که خریداران آن‌ها معمولا قصد ساخت‌وساز دارند. به همین دلیل فاکتورهایی مثل چندبر بودن خانه، عرض بر خانه، موقعیت خانه از نظر عرض کوچه یا خیابان، دسترسی خانه به معابر اصلی، کاربری ملک و امکان تغییر کاربری آن، نوع سند، هزینه‌های مربوط به شهرداری مثل جواز ساخت‌وساز و از همه مهم‌تر میزان عقب‌نشینی و اصلاحی خانه تعیین کننده‌ی قیمت این نوع خانه‌ها هستند.

در کل در مورد محاسبه‌ی قیمت خانه‌های کلنگی و ویلایی فرمول خاصی وجود ندارد و تنها می‌توانیم با در نظر گرفتن تمام موارد بالا و مقایسه با عرف منطقه به قیمتی حدودی برسیم. بهترین راه محاسبه قیمت این نوع املاک درخواست یک کارشناس مشاور حضوری از مراکز مربوطه‌ی دارای صلاحیت است.

به طور کلی باید گفت محاسبه‌ی قیمت خانه کار آسانی نیست. برای رسیدن به رقمی حدودی بهتر است تمام نکات بالا را در نظر بگیریم و با صرف زمان کافی و مشورت با افراد متخصص و باتجربه به یک جمع‌بندی قابل اطمینان برسیم.

کارشناسی ملک و ضرورت آن
به عنوان یک مشاور املاک باید بدانید که کارشناسی ملک و تعیین قیمت آن یکی از مهمترین ارکان فروش ملک می باشد و می تواند تاثیر بسیاری بر روند فروش داشته باشد. اگر ملکی که به شما سپرده شده است به درستی قیمت گذاری نشود می تواند برای شما و مشتریانتان خساراتی را به همراه داشته باشد. در بسیاری از مواقع فروشندگان بسته به نیاز و سلیقه خود قیمت گذاری هایی را انجام داده و به شما اعلام میکنند اما باید بدانید که شما بایستی شخصا ملک را بررسی و نسبت به کارشناسی آن اقدام کنید. 

مشاورین املاک بایستی تمامی موارد موثر بر قیمت ملک را در نظر داشته و بر اساس آن قیمت ملک را تعیین کنند. 

معیارهای کارشناسی ملک و عوامل موثر بر قیمت
در زمان کارشناسی ملک معیارهایی به صورت کلی توسط کشاورین املاک و یا کارشناسان مورد بررسی قرار می گیرد که می تواند به عنوان مزایای ملک و یا معایب آن در نظر گرفته شود. از جمله این عوامل که بر قیمت ملک تاثر می گذارند، می توان به موارد زیر اشاره کرد:
وضعیت سند ملک
سند ملک به عنوان یکی از مهمترین معیارهای قیمت گذاری ملک شامل انواع مختلفی می باشد. انواع سند ملکی به سبب شرایط متفاوتی که دارند از ارزش های متفاوتی نیز برخوردار هستند که می تواند بر قیمت ملک اثر گذار باشد. به عنوان مثال سند 6 دانگ و تک برگی به عنوان با ارزش ترین نوع اسناد شناخته شده و فرد دردسر های کمتری را در زمان خرید و فروش و نقل و انتقال متحمل خواهد شد. برخی دیگر اسناد مانند سند وکالتی و یا سند مشاع به سبب عدم اختیار کامل و یا وکالتی بودن سند، دارای شرایطی هستند که می تواند تاثیر منفی بر قیمت ملک گذاشته و لذا در محدوده قیمیتی کمتری خرید و فروش می شوند.

مساحت و زیر بنای ملک
مساحت ملک یکی از مواردی است که تاثیر مستقیمی بر قیمت داشته و با افزایش آن می توان قیمت بالاتری را برای ملک در نظر گرفت. این مورد در بسیاری از مناطق با همین روند پیش رفته و با افزایش متراژ افزایش قیمت را بر اساس نرخ آن منطقه خواهی داشت. اما این موضوع در مناطق محروم به گونه ای دیگر رقم خورده و از یک محدوده متراژ مشخص به بالا شاهد افزایش قیمت نخواهیم بود چرا که دیدگاه مردم آن منطقه نسبت به ساکنان اینگونه املاک متفاوت بوده و برای همین خرید و فروش آنها دشوار تر می باشد. لذا برای فروش بهتر و سریعتر ملک، فروشنده و مالک ناچار به کاهش قیمت خواهند بود.

موقعیت ملک
موقعیت ملک یا به عبارتی منطقه قرار گیری ملک می تواند تاثیر مستقیمی بر قیمت ها داشته باشد. به طوری که ما در برخی مناطق به عنوان مثال منطقه 1 تهران شاهد بالا بودن قیمت املاک هستیم و در عوض قیمت ها در مناطق جنوبی پایتخت محدوده پایین تری را شامل می شود. در بسیاری از مناطق به سبب شرایط متفاوت منطقه و امکانات آن، خرید و فروش املاک رونق بیشتری داشته و لذا املاک آن محدوده از ارزش بالاتری بهره می برند که بایستی در زمان کارشناسی ملک آن را در نظر گرفت. 

در مجموع می توان برای بررسی موقعیت ملک موارد زیر را در نظر داشت:

منطقه مورد نظر
فرهنگ ساکنان و رونق خرید و فروش در منطقه
امکانات منطقه
قرار گیری منطقه در محدوده گسل های شهر
شرایط آب و هوایی و خاک منطقه
دسترسی به امکانات رفاهی و تفریحی
دسترسی به راه های ارتباطی
نقشه و معماری بنا
نقشه ساختمان یکی از مواردی است که می تواند مزیتی برای خانه به شمار رفته و علاوه بر قیمت ملک، در جذب مشتری حتی تاثیر زیادی داشته باشد. معماری و نقشه ساختمان به سبب تاثیری که در فضاسازی ساختمان دارد برای بسیاری از افراد اهمیت داشته و می تواند تاثیر مناسبی بر قیمت نیز داشته باشد. علاوه بر نقشه، زیبایی فضا و مصالح بکار رفته در ساختمان نیز بر این مورد تاثیر گذاشته و می تواند با بالا بردن کیفیت ساخت بنا تاثیر مستقیمی بر قیمت ملک داشته باشد. در مجموع می توان برای بررسی معماری و نقشه بنا موارد زیر را تاثیر گذار دانست:

فضاسازی و خوش نقشه بودن ملک
شکل فضای نشمین به عنوان اصلی ترین بخش ساختمان
کم بودن فضاهای پرتی
قرارگیری سرویس در فضایی دور از بخش پذیرایی
شمالی و جنوبی بودن و یا شرقی و غربی بودن ملک
نورگیر بودن خانه
مصالح بکار رفته در ساختمان(جنس، رنگ، طرح و....)
زیبایی فضا
شکل پنجره ها و ارتفاع سقف
چشم انداز ساختمان
چند بر بودن ساختمان                                            توصیه هایی به مشاورین املاک
به عنوان یک مشاور املاک باید با قوانین موجود در مورد کارشناسی و اصول آن آشنا باشید تا بتوانید ملک را به درستی کارشناسی کرده و آنرا به مشتری معرفی کنید. علاوه بر موارد بالا که مربوط به زمان کارشناسی ملک و عوامل دخیل در آن می باشد بایستی بدانید که کارشناسی ملک و چگونگی آن تاثیر زیادی در جذب مشتری و همچنین آماده بودن فایل های شما دارد. لذا برای بهتر شدن فایل های موجود در دفترتان و همچنین آمادگی برای روبرو شدن با مشتری توصیه های زیر را مطالعه کنید:

کارشناسی ملک را مهم دانسته و آنرا در برنامه کاری و بررسی فایل های خود قرار دهید.
بر اساس اطلاعات دریافتی از مالک قضاوت نکنید و حتما حضوری برای کارشناسی ملک اقدام کنید. 
اطلاعات بسیاری از خانه ها روی کاغذ شرایط متفاوتی با خود ملک دارند، لذا حتما زمانی را برای کارشناسی فایل های خود در نظر بگیرید.
فایل ها را بر اساس سلیقه خود دسته بندی نکنید.
در زمان کارشناسی ملک به تمام جزئیات ساختمان توجه کنید و شخصا همه بخش ها را بررسی و تحلیل کنید.
کارشناسی ملک را حتما پیش از بازدید ملک توسط مشتری، انجام دهید.
در زمان کارشناسی ملک حتما محل دقیق پارکینگ و انباری را پرسیده و آنها را بررسی کنید.
در زمان کارشناسی ملک ایرادات ملک را به مالک یادآور شوید.
بر اساس نقاط قوت و ضعف ساختمان قیمت را تعیین کرده و آنرا به اطلاع مالک برسانید.
در زمان کارشناسی ملک رفتاری مودبانه و حرفه ای داشته و با مالک درگیر نشوید. 
در صورت بروز مشکل در زمان کارشناسی صبوری کرده و با خونسردی مشکل را رفع کنید.
به عناون اولین قدم پس از کارشناسی ملک از مالک تقاضا کنید که برای مدت کوتاهی به مشاورین دیگر مراجعه نکرده و فایل را به طور کامل به شما بسپارد. برای این منظور و دسیابی به هدف خود باید به گونه ای رفتار کنید که فرد مطمئن باشد که برای ملک مشتری مناسبی را پیدا خواهید کرد. چرا که اگر به گونه ای صحبت کنید و یا رفتار کنید که او شما را فرد غیر حرفه ای تلقی کند، نمی توانید اطمینان و اعتماد او را دریافت کنید.

پس از کارشناسی ملک بایستی به دنبال مشتری باشید و در ذهن خود کنکاش کرده و فایل را به مشتریان مناسب معرفی کنید. زمانی که ملک را بررسی کردید باید بدانید که ملک مورد نظر برای کدام مشتری مناسب است. به عبارتی در ذهن خود برای فایل موجود به دنبال مشتری باشد!