املاک مشمول مالیات

مالیات یکی از راه‎های تامین بودجه کشور است. کسب و کار‌ها در هر صنعتی که حضور داشته باشند مشمول مالیات خواهند بود و بازار املاک و مستغلات هم نیز از این قاعده مستثنا نیست. شناخت انواع مالیات و اینکه چه کسانی باید آن را پرداخت کنند،و چه کسانی مشمول مالیات نمیشوند، از موضوعاتی است که از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری خواهد کرد. مالیات بر املاک و مستغلات به شیوه‌های مختلفی اعمال می‌شود که قصد داریم در این مقاله به آن‌ها بپردازیم.

بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی واحدهای مسکونی که یکی زا چهار شرط اعلامی را داشته باشند مشمول پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند.

تعریف مالیات بر املاک و مستغلات
به طور کلی مالیات مستغلات نوعی مالیات است که نسبت به درآمد ناشی از اجاره دادن ملک و زمین و هرگونه نقل و انتقال آن اعمال می‌شود. در واقع مالیات مستغلات نوعی مالیات مستقیم است که بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی بابت فعالیت در بازار مسکن وضع می‌شود.

انواع مالیات بر املاک و مستغلات
مالیات بر درآمد اجاره
مالیات بر نقل و انتقال
مالیات بر ساخت و ساز
مالیات بر مستغلات خالی
مالیات بر درآمد اجاره
شخص حقیقی یا حقوقی از طریق اجاره املاک و مستغلات خود صاحب درآمدی می‌شود، مالیاتی که به این نوع درآمد تعلق می‌گیرد، مالیات بر درآمد اجاره نام دارد. مالیات بر درآمد اجاره دارای دو نوع است که روش تعیین سقف مالیات در آن‌ها متفاوت است:

در اجاره‌نامه‌های دست اول شخص مالک موظف به پرداخت مالیات است. بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌ها، مالیات اجاره دست اول در واقع برابر با مبلغ کل اجاره از جمله کلیه مبالغ نقدی و غیر نقدی، با کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره است.
در اجاره‌نامه‌های دوست دوم، مستاجر موظف به پرداخت مالیات است. هنگامی که مالک ملک خود را به شخصی اجاره دهد و آن شخص نیز با عقد قراردادی ملک را به شخص دیگری اجاره دهد در این شرایط موجر مالک نیست. مالیاتی که تعیین می‌شود برابر است با تفاوت مبلغ اجاره‌ای که مستاجر پرداخت کرده و مبلغی که طی اجاره دادن ملک دریافت می‌کند.
رقم مالیات بر درآمد اجاره، طبق قرارداد عادی یا رسمی که صاحب ملک ارائه کرده است، مشخص می‌شود. در شرایطی که قراردادی تدوین نشده باشد، از ارائه قرارداد اجتناب شود یا اینکه رقم اعلام شده در آن برای اجاره از هشتاد درصد مبالغ درج شده در مورد ملک‌های مشابه کمتر باشد، طبق ماده 54، سقف مالیات مطابق با اجاره ملک‌های متشابه مشخص می‌شود.

توجه داشته باشید که قانون مالیات بر درآمد اجاره تنها به املاکی تعلق می‌گیرد که متراژی بیشتر از ۲۰۰ متر در شهرستان‌ها و بیشتر از ۱۵۰ متر در تهران داشته باشند.

مالیات بر نقل و انتقال
عوارضی که ناشی از خرید و فروش واحد مسکونی یا تجاری یا تسلیم حق بهره برداری و تشکیل و ساخت وصول می‌گردد، دو دسته است:

مالیات بر نقل و انتقال ملک: براساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، هرگونه جابه‌جایی و انتقال ملک مشمول ۵ درصد مالیات بر ارزش معامله می‌شود. اما در اجرای این قانون، مسائل و عوامل زیادی مانند مساحت عرصه و بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات به کار رفته مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …)، نوع مالکیت (مشاع یا شش‌دانگی) برِخیابان بودن یا نبودن محل وقوع ملک و … وجود دارند که درگیرند و بر میزان مالیات تاثیر می‌گذارند.
در این نوع مالیات، ارزش معاملاتی به این معناست که بر اساس همین ماده از قانون مالیات‌های مستقیم، کمیسیونی متشکل از سازمان امور مالیاتی، وزارت‌خانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک و شورای شهر، میانگین قیمت روز ملک در هر منطقه را تعیین کرده و بر اساس آن مالیات بر نقل و انتقال ملک را محاسبه می‌کنند. گاهی ممکن است که بر این اساس، ارزش معاملاتی یک ملک تا یک چهلم قیمت واقعی آن کمتر شود. مثلا اگر خانه‌ای در تهران ۲۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ارزش معاملاتی آن ممکن است ۵ میلیون تومان تعیین شود که ۵ درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی، رقمی معادل ۲۵۰ هزار تومان مالیات این نقل و انتقال تعیین خواهد شد.

مالیات انتقال حق واگذاری ملک: مالیاتی که به موجب نقل و انتقال حق کار و پیشه، تصرف مکان یا بهره‌های حاصل از جایگاه تجاری ملک اعمال می‌شود، که برابر است با دو درصد قیمت تعیین شده در هنگام انتقال، مالیات انتقال حق واگذاری یا سرقفلی نامیده می‌شود.

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین،  بر اساس مفاد پیش بینی شده در قانون واحدهای مسکونی که این چهار شرط را داشته باشند مشمول مالیات بر خانه‌های خالی خواهند شد. 

۱- عدم ثبت اطلاعات توسط مالک مستاجر واحدهای مسکونی در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت در سامانه ملی املاک و اسکان کشور.

۲- اجاره واحد مسکونی به فردی که اقامتگاه اصلی دیگری در سامانه برای او تعریف شده است.

۳- هر واحد مسکونی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، در صورت تغییر مالکیت به صورت رسمی مهلت ۱۲۰ روز برای مالک جدید جاری است.

۴- در صورتی که مالک واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره حسب مورد به ارزش اجاری یا میانگین قیمت‌های روز منطقه موضوع مواد ۵۴ و ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم از طریق سامانه معاملات املاک عرضه کند، مشمول مالیات نمی‌شود، لیکن اگر مالک بیش از دوبار از اجاره و یا فروش ملک خود به قیمت های مذکور خودداری کند، آن واحد مشمول مالیات خانه خالی می‌شود.     به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایسنا، طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:                                                  سال دوم- معادل یک دوم مالیات متعلقه

سال سوم- معادل مالیات متعلقه                              سال چهارم و به بعد- معادل یک و نیم (۱.۵) برابر مالیات متعلقه

در این راستا، وزارت راه و شهرسازی برای شناسایی واحدهای خاالی سامانه املاک و اسکان که اطلاعات واحدهای مسکونی کشور در آن درج می‌شود را از بهمن ماه ۱۳۹۸ رونمایی و مردادماه ۱۳۹۹ اجرایی کرد و به این سامانه وظیفه‌ دیگری هم علاوه بر شناسایی خانه‌های خالی محول شد که شناسایی محل سکونت خانوار است و طبق قانون هر خانواری می‌تواند یک اقامتگاه دائمی در شهر محل سکونت و یک اقامتگاه فرعی در شهری غیر از محل سکونت داشته باشد که این موارد مشمول مالیات نمی‌شوند اما مازاد بر آن اگر هر واحدی داشته باشد مشمول مالیات می‌شود. 

همچنین، اگر این افراد واحدهای بیشتری داشته باشند اما خالی نباشند مشمول مالیات نخواهد شد. 

از آنجا که در سال گذشته سامانه‌های مرتبط برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی آماده شد، طبق اعلام رئیس کل سازمان امور مالیاتی نخستین مالیات از خانه‌های خالی در مرداد امسال و به اندازه نصف ارزش اجاره ماهانه آن دریافت خواهد شد. 

 طبق آخرین آمار تاکنون ۳۰۰ هزار واحد مسکونی برای اخذ مالیات خانه‌های خالی به سازمان امور مالیاتی معرفی شده که براساس قانون ۵۴ مکرر که بخشی از قانون مالیات‌های مستقیم است، همه خانوارها اعم از شهری، روستایی، مالک و مستاجر، مکلف هستند اطلاعات سکونتی خود را در سامانه املاک و اسکان ظرف دو ماه ثبت کنند.

آغاز ثبت اطلاعات ملک در سامانه املاک و اسکان از فردا 
در این زمینه، بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، تمامی مردم باید از روز پنجشنبه (۱۹ فروردین ۱۴۰۰) نسبت به ثبت املاک تحت تملک خود در سامانه املاک و اسکان به نشانی amlak.mrud.ir اقدام کنند.

بنابراین، از فردا تمامی مالکان باید اطلاعات مربوط به املاک خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند که وضعیت سکونت آنها از نظر خالی یا دارای سکنه بودن برای اعمال مالیات مشخص شود؛ در این بین لازم است تا با جزییات اخذ مالیات از خانه‌های خالی آشنا شوید.

بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، هر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و مشمول مالیات می‌شود.

خانه‌های خالی شهرهای کوچک و روستاها مشمول مالیات نمی‌شود
همچنین، مالک دو واحد مسکونی در شهر محل سکونت خود، مالک بیش از دو واحد مسکونی و اگر یک یا چند واحد بیش از ۱۲۰ روز خالی باشد، جز مشمولان این نوع مالیات هستند اما مالک دو واحد مسکونی؛ یکی در شهر محل سکونت و یکی در شهر یا روستایی دیگر از این مالیات معاف هستند.

علاوه براین، خانه‌های واقع در شهرهای کمتر از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و روستاها مشمول مالیات نخواهد شد اما باید در سامانه ثبت شوند.

از سوی دیگر، میزان مالیات برای‌ خانه‌های خالی اشخاص حقیقی در سال‌های اول، دوم و سوم به ترتیب ۶، ۱۲ و ۱۸ برابر است و جرائم مالیاتی برای خانه‌های خالی اشخاص حقوقی و دستگاه‌های دولتی دو برابر مالیات اشخاص حقیقی است به گونه‌ای مالیات این افراد در سال‌های اول، دوم و سوم به تربیت معادل ۱۲، ۲۴ و ۳۶ برابر ارزش اجاره واحد محاسبه می‌شود. 

برای روشن شدن چگونگی محاسبه مالیات خانه‌های خالی بحث را با یک مثال به پایان می‌بریم، به این صورت که اگر یک واحد مسکونی با ودیعه ۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه دو میلیون تومان بیش از چهار ماه خالی بماند در سال اول مشمول ۳۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان جریمه می‌شود.