املاک و سرقفلی

هزینه نقل و انتقال سند ملکی (سند خانه)

بوسیله گروه تحقیقاتی وکیل تاپ به روز رسانی شده در آذر 22, 1399  24

اغلب در هنگام خرید ملک این پرسش ایجاد می شود، که آیا ملک دارای سند معتبری می باشد؟ برای پاسخ به این سوال بهتر است با انواع ساز و کار قانونی سند ملکی آشنایی داشته باشید و بایستی با در نظر داشتن اختلاف و تفاوت بین سند عادی و رسمی از موارد حقوقی و قضایی هر یک اطلاعات لازم را کسب کنید که در غیر این صورت با توجه به بی تحریکی و ناکافی بودن داده ها احتمال فقدان امنیت لازم در معامله بالا می رود.

 

مشاوره حقوقی فوری

 

مشاوره تخصصی تلفنی و متنی آنلاین با وکلای سراسر کشور

 

دریافت مشاوره متنی
دریافت مشاوره تلفنی

 

 

 

در یک تعریف جامع و برحسب ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی آورده: «سند» عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. در ادامه برای شما انواع سند ملکی و مشخصات مربوط به هر یک را می آوریم.

دسترسی سریع به عناوین:

• انواع سند ملکی
  • مراحل سند زدن ملک
• انتقال سند ملک چه مراحلی دارد؟
  • مرحله اول- توافق
  • مرحله دوم- دریافت کد رهگیری
  • مرحله سوم- تشکیل پرونده در دفتر اسناد رسمی
  • مرحله چهارم- انتقال سند ملک
  • مرحله پنجم- هزینه های انتقال سند ملک

انواع سند ملکی

«سند ملکی» انواع مختلفی دارند و هر یک دارای ویژگی و قوانین منحصر به فردی می باشند.

• سند مشاع
• سند شش دانگ
• سند مفروز
• سند منگوله دار
• سند تک برگ
• سند اعیان
• سند عرصه
• سند وقفی
• سند ورثه‌ای
• سند المثنی
• سند معارض
• سند شورایی
• سند وکالتی
• سند بنچاق

مراحل سند زدن ملک

بعد از به نتیجه رسیدن و توافق بین هر دو طرف نوبت آن است تا مبایعه نامه یا همان قولنامه نوشته شود که در آن بایستی چگونگی پرداخت هزینه های انتقال سند ذکر گردد، برخی از این هزینه ها به عهده ی فروشنده و برخی بر دوش خریدار میباشد.

ضمن انجام این کار باید اقدام به دریافت کد رهگیری در بنگاه معاملات کنید تا قولنامه در سیستم ثبت و سپس فروشنده ملزم است در دفتر اسناد رسمی مدارک لازم برای انتقال سند مهیا سازد تا نتیجتاً با حضور هر دو طرف در دفتر اسناد رسمی انتقال سند انجام گیرد.

انتقال سند ملک چه مراحلی دارد؟

مرحله اول- توافق

ابتدایی ترین مرحله از مراحل انتقال سند ملک توافق دو طرف معامله است. این توافق اگر مکتوب شود «قولنامه» نامیده می شود. قولنامه تعهد بر بیع است و چنانچه بیع واقع شود، «مبایعه نامه» ثبت می شود. مبایعه نامه یک سند عادی است و جهت افزایش ارزش مبایعه نامه موارد ذیل باید در آن ذکر شود:

مشخصات، آدرس، کد پستی و تلفن همراه فروشنده و خریدار

ذکر مشخصات کامل موضوع مورد معامله

قیمت و ثمن معامله

نحوه پرداخت ثمن و زمان حضور در دفترخانه  جهت تنظیم سند.

مرحله دوم- دریافت کد رهگیری

برای جلوگیری از این مساله که فروشنده ملک را به چند نفر نفروشد، طرفین معامله بعد از تنظیم مبایعه نامه به بنگاه املاک رفته و مبایعه نامه خود را در سیستم جامع ثبت می کنند و پس از ثبت مشخصات، کد رهگیری صادر می‌شود.

مرحله سوم- تشکیل پرونده در دفتر اسناد رسمی

فروشنده با اوراق هویتی و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه  و با نشان دادن مدارک ذیل جهت انتقال سند ملک، پرونده تشکیل می‌دهد:

کپی اوراق هویتی فروشنده و خریدار

اصل و کپی سند مالکیت

اصل و کپی پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری

اصل و کپی بنچاق

کپی وکالت‌نامه و اوراق هویتی وکیل

صورت مجلس تفکیکی

اصل و کپی انحصار ورثه

اصل و کپی فرم مالیات بر ارث

کد رهگیری بنگاه

مرحله چهارم- انتقال سند ملک

پس از پرداختن هزینه‌ها و مالیات طرفین باید برای تکمیل مراحل انتقال سند ملک در همان تاریخی که در مبایعه نامه آمده است در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و در صورت عدم حضور طرف دیگر می تواند گواهی عدم حضور بگیرد.

مرحله پنجم- هزینه های انتقال سند ملک

جهت دریافت کد رهگیری از بنگاه، ۵ درصد از ارزش ملک را خریدار و فروشنده باید بپردازند.

هزینه نوسازی، خلافی و پسماند، مالیات و هزینه های مربوط به دارایی.

مراحل نامبرده در بالا نیازمند پرداخت هزینه هایی می باشد که در ادامه برای شما ذکر کرده ایم.

• هزینه ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری: در دفتر معاملات املاک پنج درصد از ارش ملک را هر دو طرف تحت عنوان حق کمیسیون می پردازند.
• هزینه شهرداری: فروشنده باید هزینه ای به شهرداری در ازای خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
• هزینه دارایی: این نوع هزینه، قیمت نقل و انتقال را در بر می‌گیرد. اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، مالیات‌ بر اجاره هم می گیرد. معمولا این هزینه شامل ۴ درصد ارزش ملک است. البته ارزشی که دارایی روی ملک می گذارد معمولا با قیمت واقعی تفاوت دارد و کمتر است.
• هزینه دفترخانه (حق التحریر): این هزینه به طور برابر بین خریدار و فروشنده تقسیم می گردد. که تقریبا بین ۲۰۰ هزار تومان تا دو میلیون تومان می باشد. .

آموزش و مشاوره حقوقی

مراحل سند زدن ملک از ابتدا تا انتها

تحریریه کیلید۱۳ خرداد ۱۳۹۹ مطالعه: ۹ دقیقه

 

پیدا کردن خانه ایده‌آل، کاری پرزحمت است. سر زدن به بنگاه‌های معاملات املاک، محاسبه هزینه‌ها و بررسی شرایط و انتخاب یکی از موارد، همیشه پر از چالش بوده و به اندازه کافی آدم را خسته می‌کند.اما با یافتن خانه ایده‌آل، ماجرای جدیدی شروع می‌شود و آن سند زدن ملک است. مبایعه‌نامه ، بنچاق ، انتقال سند و مراجعه به دفتر اسناد مواردی است که ممکن است با آن مواجه شوید.

به نام زدن و یا سند زدن ملک، جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار و یا فروشنده شود. در این مطلب تلاش کرده‌ایم تا شما را با این جزئیات آشنا کنیم.

در درجه اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:

• فروشنده: می‌خواهد ملک یا خانه را بفروشد.
• خریدار: می‌خواهد ملک یا خانه را بخرد.

درصورتی که به این توافقات رسیده باشند، وارد معامله می‌شوند.
اگر خانه مورد نظر خودتان را پیدا کرده‌اید به شما تبریک می‌گوییم و کمکتان می‌کنیم تا به ‌راحتی مراحل سند زدن خانه را پشت سر بگذارید.

مراحل معامله ملک

معامله ملک در ایران سه مرحله دارد.

 

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

• آشنایی با انواع سند ملکی

 

مرحله اول: توافق

مرحله اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می‌کنند. در این توافق، نوشته‌ای کتبی به نام قول‌نامه می‌نویسند، به ‌عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.

تفاوت قول‌نامه و مبایعه‌نامه در چیست؟

اسم حقوقی قول‌نامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قول‌نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا ‌‌شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قول‌نامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول‌نامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند.

 

 

حدود ۱۰۰ سال پیش، نام مبایعه‌نامه، مجتهدنویس بود. زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک می‌گرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌کرد.

بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمی‌کردند و خودشان قول‌نامه را می‌نوشتند، اما شرایط را رعایت نمی‌کردند. در نتیجه «مبایعه‌نامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن»، ایجاد شد.

درحال حاضر قول‌نامه و مبایعه‌نامه را یکی فرض می‌کنند. اما شما لازم است که تفاوت‌هایشان را بدانید.

ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از سند زدن خانه می‌توانید یک مبایعه‌نامه بنویسید.

 

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

• چگونگی تبدیل سند منگوله‌دار به تک‌برگی

 

در مبایعه‌نامه چه مواردی ذکر می‌شود؟

در مبایعه‌نامه باید حداقل ۵ مورد ذکر شده باشد:

• مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
• مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
• زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

 

 

اگر این ۵ مورد ذکر نشود، مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این ۵ مورد، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این ۵ مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه‌نامه شفاف می‌شود:

• درصورت پشیمانی: فرض کنید شما خانه‌ای را پسندیده‌اید و مبایعه‌نامه نوشته‌اید ولی همسرتان می‌گوید من این خانه را نمی‌پسندم. باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می‌افتد.

برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا ۲۴ ساعت بعد از تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.

• گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد.) و …

عموما در مبایعه‌نامه، خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند، به‌عبارتی می‌گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می‌کنیم و به‌هیچ‌وجه معامله را فسخ نمی‌کنیم.

وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه‌ای گول خورده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.

دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می‌پذیرید. با نوشتن «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» اجازه فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.

• منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می‌خرید، بعضی وسیله‌ها روی خانه است. در این بند به‌طور مفصل همه را ذکر می‌کنید.

 

 

مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و…  خریده‌ام. بهتر است تا می‌توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف‌ بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.

بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.

در این مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد.

ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک‌ سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
در ادامه به ‌طور مفصل به بررسی هزینه‌های انتقال سند خواهیم پرداخت.

مرحله دوم سند زدن ملک: دریافت کد رهگیری

تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصربه‌فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد.

برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معامله املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معامله املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد.

 

 

مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است.

صادر شدن کد رهگیری به منزله سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است.  بعضی از افراد، تنظیم مبایعه‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند.

مرحله سوم سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.

مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر بنچاق
• تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و تصویر وکالت‌نامه
• اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
• صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
• اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
• اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)

 

 

بنچاق چیست؟

وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند به شما داده می‌شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.

بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.

از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معامله قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.

در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.

وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.

همچنین دفتر اسناد به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این‌ صورت اجازه معامله داده نمی‌شود. پس این مرحله‌ای که دفتر اسناد انجام می‌دهد بسیار مهم است.

 

 

فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به‌ نام کردن و  سند زدن خانه طی می‌کند:

• شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.

عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینه انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌وپرورش به شهرداری بپردازد.

• دارایی: ۴% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن ۴% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری ۱۰ میلیون است، دارایی بیش از متری ۱۰هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.
• بیمه: اگر ملک تجاری باشد.

 

 

مرحله نهایی سند زدن ملک: انتقال سند

طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند.

اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد.

اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینه پشیمانی را از فروشنده بگیرد.

فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحله قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.

سند زدن ملک چقدر هزینه دارد؟

• ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.
• فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
• دارایی هزینه نقل‌وانتقال را می‌گیرد. اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیات‌براجاره» هم می‌گیرد.
• هزینه دفترخانه(حق التحریر)، به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. این هزینه حدودا بین ۲۰۰ هزارتومان تا دو میلیون است.

تفاوت سندهای قدیم و جدید

در سندهای قدیمی، فقط موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را می‌نوشتند. این اسناد قابل جعل است و با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را می‌توانند بفروشند.

اما در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز ذکر شده است. این مختصات منحصر به فرد است و قابل جعل نیست.

جمع‌بندی

• سند زدن خانه، امری مهم و حساس است و باید برای انجام آن زمان، حوصله و دقت فراوان به کار رود.
• هر یک از بندهای ذکر‌شده در مبایعه‌نامه، می‌تواند به نفع یا به ضرر شما استفاده شود پس در نوشتن آن‌ها دقت کنید.
• برای اعتبار یافتن مبایعه‌نامه، گرفتن کد رهگیری از بنگاه معاملات ملکی رسمی الزامی است.
• فروشنده باید تمام بدهی‌های ملک را بپردازد و پس از مفاصا حساب، می‌تواند خانه را به نام بزند.
• انتقال سند ملک و فروختن آن هزینه‌های قابل توجهی دارد که باید از قبل تأمین شوند.

 وقتی قصد خرید خانه‌ای را دارید مهم ترین چالش بعد از پیدا کردن خانه مورد نظر سند زدن یا انتقال مالکیت است. این مرحله جزییات ریز و درشت زیادی دارد که بد نیست اندک آشنایی با آن‌ها داشته باشید. با وبلاگ آدرس همراه باشید تا بعضی از موارد مهم مراحل انتقال سند ملک و هزینه‌های مربوط به آن آشنا شوید.

مراحل انتقال سند ملک

۱- توافق

اولین مرحله از مراحل انتقال سند ملک بعد از توافق بین فروشنده و خریدار معامله انجام می‌گیرد. این توافق به صورت مکتوب به نام قول نامه ثبت می‌شود که در آن رضایت دو طرف از انجام معامله اعلام شده و در آخر فروشنده و خریدار آن را امضا می کنند. اسم حقوقی قول نامه در صورتی که دو شاهد مرد آن را امضا کرده باشند، به مبایعه نامه تغییر می‌کند. این مدرک محکمه پسند نیست. در واقع مبایعه نامه سندی غیر رسمی است که قرار است به سند رسمی تبدیل شود. برای افزایش ارزش مبایعه نامه باید این موارد در آن ذکر شده باشد:

• مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس، کد پستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت فروشنده و خریدار
• پرداختن به موضوع مورد معامله از جمله مشخصات دقیق جغرافیایی، ثبتی و هندسی
• قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله بر اساس وجه رایج مملکت (ریال یا معادل تومان)
• زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند و نحوه پرداخت مبلغ

۲- دریافت کد رهگیری در مراحل انتقال سند ملک

اما این مبایعه نامه منحصر به فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، پس از تنظیم مبایعه نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معامله املاک رسمی و مجاز می روند تا مبایعه نامه خود را در سیستم جامع ثبت کنند. مشخصات ملک، خریدار و فروشنده در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا می‌دهد.

۳- مراجعه فروشنده به یکی از دفاتر اسناد رسمی

در این مرحله فروشنده با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه می‌کند و با ارائه مدارک لازم برای انتقال سند ملک، تشکیل پرونده می‌دهد. این مدارک شامل موارد زیر هستند.

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر بنچاق

نکته: به کاغذی در سایز A۲ که در آن مشخصات کامل فروشنده و خریدار، آدرس طرفین و هزینه‌های صورت پذیرفته ذکر شده باشد، بنچاق می‌گویند.

• تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• کپی وکالت‌نامه و مدارک هویتی وکیل (در صورت وجود وکیل بجای هر یک از طرفین)
• اصل و تصویر پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
• صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان
• اصل و تصویر حصر وراثت (در مورد سندهای ورثه ای)
• اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (در مورد سند زدن خانه برای سندهای ورثه‌ای)
• استعلام ثبتی
• کد رهگیری املاک
• گواهی پایان کار برای ساختمان‌های احداث شده پس از سال ۱۳۴۹

 فروشنده موظف است پس از اخذ نامه‌ای از دفتر اسناد رسمی، مراحل زیر را برای سند زدن ملک طی کند.

• به شهرداری یا بخشداری مراجعه کند؛ در صورتی که ملک مورد معامله بر طبق پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده موظف به پرداخت جریمه خواهد بود.
• عوارض نوسازی ساختمان و زمین، هزینه پسماند و جمع آوری زباله‌ها و هزینه کمکی به آموزش و پرورش هم در زمان انتقال سند باید پرداخت شود.
• در زمان انتقال سند، اداره دارایی ۴ درصد از قیمت ملک را به عنوان مالیات دریافت می‌کند؛ بنابراین فروشنده باید به اداره دارایی هم مراجعه کند.
• در صورتی که ملک فروشی تجاری باشد، فروشنده باید برای انتقال سند ملک به اداره بیمه هم مراجعه کند.

 ۴- انتقال سند ملک

پس از پرداخت هزینه‌ها و مالیات نقل و انتقال املاک فروشنده و خریدار باید برای تکمیل مراحل انتقال سند ملک در تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه، در دفتر اسناد رسمی حضور داشته باشند. اگر یکی از طرفین معامله در دفترخانه حاضر نشود، طرف مقابل که معمولاً خریدار است می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد. اگر دسترسی به فروشنده ملک به هیچ وجه ممکن نباشد، خریدار می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی و ارائه گواهی عدم حضور، هزینه پشیمانی از فروشنده درخواست کند. لذا فروشنده موظف به پرداخت تمام بدهی‌های ملک جهت انتقال سند می‌شود.

۵- هزینه انتقال سند

هزینه‌های لازم برای انتقال سند ملک شامل موارد زیر است:

• برای دریافت کد رهگیری و ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری، بنگاه معاملات املاک، ۵ درصدی از ارزش ملک را از خریدار و فروشنده دریافت می‌کند.
• هزینه نوسازی، خلافی و پسماند از دیگر مواردی است که فروشنده ملزم به پرداخت آن است. دارایی هزینه نقل و انتقال و در صورت استیجاری بودن ملک، مالیات بر اجاره را نیز از فروشنده دریافت می‌کند.

هزینه دفترخانه (هزینه ثبت در دفتر خانه، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده، هزینه صدور الکترونیکی و انتقال سند ملک که بر اساس انواع کاربری‌ها و ارزش ملک متفاوت است) که به آن حق التحریر گفته می‌شود و به طور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود. معمولاً حق التحریر بین ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون تومان است. هزینه دفترخانه اسناد رسمی به شرح جدول زیر است.

 

پایان کلام و تکمیل مراحل انتقال سند ملک

برای سند زدن وقت کافی در نظر بگیرید. کاری که با عجله انجام بگیرد بدون اشکال نیست.

در هنگام تنظیم مبایعه نامه دقت کنید تا تمام موارد مهم ذکر شده باشد و کل مبایعه نامه را بخوانید. هر بخشی آن ممکن است به نفع یا ضرر شما باشد.

دریافت کد ره‌گیری مبایعه نامه بخشی مهم از روند انتقال سند ملک است. این کار را در بنگاه معاملات ملکی معتبر و رسمی انجام دهید.

فروشنده باید قبل از تحویل ملک، مفاصاحساب تهیه کند و تمام بدهی های مربوط به ملک را پرداخت کند.

سندهای منگوله دار قدیمی به علت ایمنی کمی که دارند به راحتی جعل می شوند؛ اما سندهای تک برگی برخلاف سندهای منگوله دار قدیمی هولوگرام مخصوص دارند که دست کاری آن‌ها به آسانی ممکن نیست. این سندها به صورت مکانیزه و الکترونیکی تهیه می شوند و به همین دلیل اعتبار بیشتری دارند و پیشنهاد می کنیم سند تک برگ برای ملک خود تهیه کنید.

سند های مالکیتی تک برگی قبلاً در سامانه اسناد و املاک کشور ثبت شده اند و کد ره‌گیری را هم دریافت کرده اند. خریدار می تواند از مشاور املاک بخواهد که این کد را استعلام نماید. با دریافت و استعلام این کد، خریدار مطمئن می شود که قبلاً ملک به اشخاص دیگر فروخته نشده یا موانع معاملاتی ندارد و بعد از اطمینان کد ره‌گیری جدید بگیرد.

محاسبه آنلاین هزینه انتقال سند ملک ، آپارتمان و ... - کیت ست